Agibilità e Abitabilità
L’importanza del certificato di agibilità per gli immobili
Il certificato di agibilità è un documento che definisce un insieme di caratteristiche di un immobile, vale a dire: le condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico, in base alle vigenti normative. Anni fa esisteva una differenza tra l’abitabilità, relativa alle costruzioni residenziali, e l’agibilità, per gli edifici destinati ad altri utilizzi. Attualmente, con il D.P.R. 380/01, il Testo Unico dell’Edilizia, i due concetti sono stati fusi in uno solo, definito come agibilità.
La certificazione deve essere richiesta al Comune entro e non oltre i 15 giorni dal termine dei lavori di finitura di nuovi edifici, ricostruzioni di immobili già esistenti, sopraelevazioni anche parziali e operazioni di modifica di impianti, risparmio di energia, igiene, salubrità e sicurezza. La non presentazione della domanda entro il tempo limite è passibile di sanzione amministrativa pecuniaria.
La presentazione della richiesta di agibilità
La certificazione deve essere richiesta al Comune entro e non oltre i 15 giorni dal termine dei lavori di finitura di nuovi edifici, ricostruzioni di immobili già esistenti, sopraelevazioni anche parziali e operazioni di modifica di impianti, risparmio di energia, igiene, salubrità e sicurezza. La non presentazione della domanda entro il tempo limite è passibile di sanzione amministrativa pecuniaria.
La presentazione della richiesta di agibilità
La domanda di certificato di agibilità per gli immobili deve essere effettuata allo Sportello Unico dell’Edilizia dal proprietario, dal titolare del permesso di costruire o dalla persona titolare della DIA, SCIA, CILA. Sono necessari numerosi documenti :
- la dichiarazione dell’avvenuta asciugatura delle pareti e della salubrità dei locali
- una copia dell’avvenuto accatastamento dell’edificio
- l’attestazione di conformità dell’opera al progetto presentato al Comune
- la dichiarazione di conformità degli impianti a quanto stabilito dal D.M. 37/08, da parte dell’impresa che li ha installati
- il certificato del collaudo statico dell’immobile
- l’APE, Attestato di Prestazione Energetica;l’attestazione dell’Ufficio Tecnico della Regione della conformità alle norme dei lavori effettuati in aree a rischio sismico
- la dichiarazione di conformità dell’opera dal punto di vista dell’accessibilità e delle barriere architettoniche
In base ai regolamenti locali è anche possibile che siano richiesti alti tipi di documenti. Gli immobili relativi ai condoni edilizi richiedono documenti differenti e maggiormente dettagliati, compreso il titolo autorizzativo in sanatoria.
Il rilascio del certificato
La preparazione di tutta la complessa documentazione descritta necessita del servizio di un professionista abilitato, come appunto la geometra Jessica Baronti a Livorno. Esiste anche la possibilità di richiesta di agibilità parziale, relativa ad una parte della costruzione come, per esempio, un solo appartamento all’interno di un condominio.
Il rilascio del certificato di agibilità per gli immobili richiede un tempo di attesa di 30 giorni, quando è stata anche fatta richiesta di parere dell’ASL sulla conformità alle norme igieniche. Il tempo si allunga a 60 giorni se invece è stata presentata un’autocertificazione del richiedente o del tecnico.
Il rilascio del certificato di agibilità per gli immobili richiede un tempo di attesa di 30 giorni, quando è stata anche fatta richiesta di parere dell’ASL sulla conformità alle norme igieniche. Il tempo si allunga a 60 giorni se invece è stata presentata un’autocertificazione del richiedente o del tecnico.
La certificazione è quindi ottenibile tramite il silenzio-assenso, quando il Comune non risponde entro i tempi descritti, oppure per provvedimento del dirigente o responsabile del Comune. Il silenzio-assenso è da ritenersi valido soltanto quando la documentazione presentata è completa e l’immobile sia effettivamente a norma.
Durante il periodo di attesa, l’Ufficio Tecnico può eseguire un’ispezione di controllo della costruzione. Inoltre, entro le prime due settimane il responsabile comunale potrebbe richiedere ulteriori documenti, che possono variare secondo i Comuni.
Il certificato di agibilità e la compravendita di immobili
Quando un edificio viene venduto, occorre consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, sebbene la sua assenza non incida sulla validità dell’atto. Una vecchia costruzione probabilmente comprenderà la consegna del certificato di abitabilità, ormai non più esistente. La certificazione di agibilità o la sua mancanza non hanno influenza sulla compravendita degli immobili. Il rogito può essere stipulato dal notaio anche in assenza del documento, a condizione che le due parti siano d’accordo. In questo caso il compratore potrebbe accettare di effettuare personalmente la richiesta al Comune. È anche possibile che il certificato sia stato richiesto ma non ancora rilasciato.La mancanza assoluta del documento rappresenta invece un danno ed è possibile perciò chiedere un risarcimento. Nella locazione l’assenza del certificato può comportare la risoluzione del contratto o la riduzione del canone d’affitto. Occorre, inoltre, considerare che il certificato di agibilità per gli immobili è relativo solo alle condizioni di sicurezza, igiene, rendimento energetico e degli impianti installati e non comprende la conformità alle norme urbanistiche. Per cui una costruzione dichiarata perfettamente agibile potrebbe anche essere il risultato di un abuso edilizio.
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